Alquilar un piso no solo supone obtener ingresos; también implica una serie de gastos que, si sabes gestionarlos correctamente, pueden ayudarte a pagar menos impuestos.
La Agencia Tributaria permite deducir determinados costes necesarios para mantener o generar los ingresos del alquiler, lo que se traduce en una base imponible más baja en el IRPF. No se trata de trucos ni de ventajas ocultas, sino de aplicar correctamente las normas fiscales vigentes.
Muchos propietarios desconocen hasta qué punto pueden ahorrar si incluyen todas las deducciones posibles. Este artículo es una guía práctica para saber qué se puede deducir, cómo hacerlo y qué errores evitar.
1. ¿Qué significa deducir un gasto del alquiler?
Cuando declaras los ingresos de tu alquiler en la Renta, no tributas por todo lo que cobras, sino por el rendimiento neto, es decir, los ingresos menos los gastos deducibles.
Por ejemplo:
Si percibes 12.000 € al año por el alquiler y puedes justificar 4.000 € de gastos deducibles, solo tributas por 8.000 €.
En términos prácticos, deducir es reconocer que mantener una vivienda arrendada cuesta dinero, y que el beneficio real es menor al ingreso bruto.
2. Requisitos para poder deducir los gastos correctamente
Para que Hacienda acepte los gastos como deducibles, deben cumplirse cuatro condiciones básicas:
- Relación directa con el inmueble alquilado. El gasto tiene que estar vinculado al piso del que proceden los ingresos.
- Finalidad de obtener o conservar la renta. No se pueden deducir gastos personales o mejoras que aumenten el valor de la vivienda.
- Justificación documental. Es imprescindible tener factura o recibo con todos los datos fiscales correctos.
- Pago efectivo dentro del ejercicio fiscal. Solo cuentan los gastos que realmente hayas abonado durante el año correspondiente.
Cumplidos estos requisitos, podrás aplicar las deducciones sin riesgo en caso de revisión o comprobación por parte de la Agencia Tributaria.
3. Principales gastos deducibles si tienes un piso alquilado
Los gastos que puedes deducir son variados y dependen del tipo de inmueble, del contrato y de quién asuma cada coste. A continuación te explico los más habituales, con ejemplos claros.
3.1 Intereses y gastos financieros
Si adquiriste el piso mediante una hipoteca, puedes deducir los intereses del préstamo y los gastos bancarios asociados a la financiación. Esto incluye:
- Intereses de la hipoteca vinculada al inmueble.
- Comisiones bancarias de la cuenta desde la que se cobran los alquileres.
- Gastos por cancelación anticipada o apertura del préstamo.
No puedes deducir la amortización del capital, solo los intereses. Este punto suele generar confusión, así que conviene distinguir entre pago de deuda (no deducible) y gasto financiero (deducible).
3.2 Reparaciones y conservación
Los gastos necesarios para mantener la vivienda en buen estado son deducibles, siempre que no aumenten el valor del inmueble.
Por ejemplo, se consideran gastos de conservación:
- Reparar una caldera o sustituir un electrodoméstico por avería.
- Pintar la vivienda tras un cambio de inquilino.
- Arreglar goteras, fontanería o pequeños desperfectos.
Sin embargo, no podrás deducir una reforma integral o una ampliación, ya que eso se considera inversión o mejora y no mantenimiento.
3.3 Impuestos y tasas municipales
Todo impuesto directamente relacionado con la propiedad del piso alquilado puede deducirse. Entre ellos destacan:
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Tasas municipales de basuras, alcantarillado o limpieza.
- Contribuciones especiales o gastos de alumbrado público, si los asume el propietario.
El criterio general es que, si el gasto está vinculado a la propiedad y no al uso personal, se puede deducir.
3.4 Seguros del hogar y de impago
Contar con un seguro para proteger la vivienda es una práctica común y además fiscalmente beneficiosa. Se pueden deducir las primas de los seguros relacionados con el inmueble, tales como:
- Seguro de hogar (continente y contenido).
- Seguro de impago de alquiler.
- Seguro de responsabilidad civil.
Esto incluye tanto pólizas anuales como mensuales, siempre que el pago esté documentado y asociado al piso alquilado.
3.5 Suministros y servicios
Si el propietario paga parte de los suministros —por ejemplo, el agua o la comunidad— puede deducir esos importes.
Algunos casos habituales:
- Pago de agua, gas o electricidad cuando se incluyen en la renta mensual.
- Servicios de limpieza o mantenimiento de zonas comunes.
- Internet o televisión si forman parte del contrato de arrendamiento.
Si los abona el inquilino directamente, no se consideran gasto deducible para el arrendador.
3.6 Amortización del inmueble
Este es uno de los puntos más relevantes y a menudo desconocido. La ley permite deducir un 3% anual sobre el valor de construcción del inmueble, no sobre el valor total de compra.
Para calcularlo, sigue estos pasos:
- Consulta en el recibo del IBI el valor del suelo y el valor de la construcción.
- Aplica el 3% únicamente sobre el valor de la construcción.
- Si el inmueble está amueblado, puedes deducir también un 10% anual del valor del mobiliario o electrodomésticos.
Esta deducción reconoce el desgaste natural del inmueble con el tiempo.
3.7 Gastos de comunidad y administración
Las cuotas ordinarias de comunidad, derramas para pequeñas reparaciones o los servicios comunes (portero, limpieza, jardinería, mantenimiento) también son deducibles.
Además, si delegas la gestión en un administrador de fincas, puedes incluir sus honorarios entre los gastos deducibles.
3.8 Honorarios profesionales y comisiones
Si has recurrido a una agencia inmobiliaria para encontrar inquilino, o a un abogado o asesor para redactar el contrato o declarar los ingresos, sus honorarios también pueden deducirse.
Incluye:
- Comisiones por gestión de alquiler o búsqueda de inquilino.
- Honorarios de asesoría fiscal.
- Gastos por redacción o registro del contrato.
4. Gastos que no son deducibles
Hay ciertos gastos que Hacienda no permite restar, aunque estén relacionados con la vivienda. Algunos ejemplos:
- Obras o mejoras que aumenten el valor del inmueble (por ejemplo, añadir una habitación).
- Gastos personales o de uso propio del propietario.
- Multas o sanciones administrativas.
- Amortización del valor del suelo, ya que el terreno no se deteriora.
5. Ejemplo práctico
Supongamos que un propietario cobra 1.000 € al mes de alquiler, es decir, 12.000 € al año. Durante ese año ha pagado los siguientes gastos:
- IBI: 350 €
- Comunidad: 600 €
- Seguro del hogar: 180 €
- Reparaciones: 400 €
- Intereses de hipoteca: 1.200 €
- Amortización del inmueble: 1.800 €
El total de gastos deducibles sería de 4.530 €, por lo que el rendimiento neto declarado sería de 7.470 €. Esa es la cantidad sobre la que se calcula el IRPF.
6. Cómo declarar los gastos en la Renta
En el programa de la Renta, accede al apartado “Rendimientos del capital inmobiliario” y sigue estos pasos:
- Introduce los ingresos íntegros por el alquiler.
- Añade los gastos deducibles en las casillas correspondientes (intereses, reparaciones, impuestos, amortización, etc.).
- Verifica que los importes sean correctos y estén justificados con facturas.
- Guarda la documentación durante al menos cuatro años.
La diferencia entre ingresos y gastos será tu rendimiento neto, sobre el que se aplicará la tributación correspondiente.
7. Deducciones y reducciones adicionales
Si el inmueble está alquilado como vivienda habitual del inquilino y el alquiler está debidamente declarado, podrás aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.
En cambio, los alquileres turísticos o de temporada no tienen derecho a esta reducción, aunque sí pueden deducirse los gastos descritos.
8. Consejos prácticos para ahorrar impuestos
- Guarda siempre facturas con datos fiscales correctos, no solo tickets.
- Mantén una cuenta bancaria exclusiva para el alquiler y sus gastos.
- Declara todos los ingresos, incluso si hay impagos; después podrás deducirlos si cumples los requisitos legales.
- Si tienes varios pisos, lleva un control separado de ingresos y gastos para cada uno.
- Consulta a un asesor fiscal en caso de obras importantes o alquiler mixto (parte turística y parte de vivienda).
Conclusión
Conocer los gastos deducibles de un piso alquilado es fundamental para optimizar tu rentabilidad y evitar pagar más impuestos de los necesarios.
Aplicar correctamente estas deducciones te permite ajustar el beneficio real, cumplir con Hacienda y, al mismo tiempo, mantener tu inmueble en buen estado sin perder dinero.
Recuerda: un alquiler bien gestionado no solo genera ingresos, sino que también puede convertirse en una inversión fiscalmente eficiente.
